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Recurso de casación en el fondo acogido.

La pandemia del COVID-19 es una anomalía de tipo jurídica que impide que la cosa arrendada esté en condiciones de servir, lo que justifica liberar del pago de la renta, resuelve la Corte Suprema.

Al interpretar la norma del artículo 1932 del Código Civil, el máximo Tribunal entiende que durante los meses de abril a agosto del año 2020 el arrendatario no pudo ocupar una oficina arrendada debido a las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria.

2 de agosto de 2022

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que revocó parcialmente aquella de base que declaró terminado el contrato de arriendo y ordenó el pago de algunas rentas insolutas.

Se demandó una empresa a la que una persona natural le arrendó una oficina en el centro de la ciudad de Santiago. El contrato fue celebrado el 1 de diciembre de 2017, con una renta mensual de $646.000 reajustables cada seis meses de acuerdo a la variación del IPC. El demandado dejó de pagar la renta a partir de marzo del 2020, por lo que el arrendador pidió al tribunal declarar terminado el contrato; el pago de las rentas adeudadas con las multas respectivas y gastos de consumo; y que se le restituya inmediatamente la propiedad.

En su defensa, el arrendatario argumentó que desde marzo del 2020, a consecuencia de la pandemia, el inmueble se vio sometido a las restricciones impuestas por la autoridad sanitaria, razón por la que no pudo utilizar el espacio arrendado para sus fines comerciales, por lo que se configura la situación del artículo 1932 del Código Civil, en cuanto a obligación del arrendador de mantener la cosa arrendada en estado de servir, por ende, el incumplimiento acusado no le es imputable al ser causado por un acto de autoridad, lo que le permite incluso solicitar una rebaja de la renta o incluso la terminación del contrato.

El tribunal de primera instancia acogió la demanda y declaró terminado el contrato, condenando al demandado al pago de las rentas de arrendamiento por los meses de marzo, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero, febrero del año 2021, más aquellas que se devenguen hasta la restitución efectiva del inmueble arrendado, eximiéndolo del pago de las rentas comprendidas entre los meses de abril y agosto del año 2020; decisión que fue apelada por el demandante en lo relativo a la liberación del pago de las rentas entre abril y agosto del año 2020.

La Corte de Santiago revocó en lo apelado, y en su lugar ordenó el pago de todas las rentas adeudadas desde marzo de 2020 hasta la restitución del inmueble.

En contra de esta decisión, el demandado interpuso recurso de casación en el fondo en el que acusa la infracción de los artículos 1924, 1932 y 13 del Código Civil.

Sostiene que, como consecuencia de la cuarentena decretada en la comuna de Santiago, donde se ubica el inmueble arrendado, la arrendataria se encontró impedida de usar y gozar la cosa para el fin a que fue arrendada, esto es, para oficina, impedimento de carácter jurídico, es decir relacionado con el estado o calidad de la cosa arrendada. De esta manera, en concepto del recurrente, tiene plena aplicación lo dispuesto en el artículo 1932 del Código Civil, que da el derecho a la arrendataria para la terminación del contrato o solicitar la rebaja de la renta. Afirma que esta norma es de tal amplitud que, por el lado del arrendador, resulta del todo irrelevante si el impedimento era conocido o no por el arrendador, y aún para los casos en que el impedimento haya comenzado con posterioridad a la celebración del contrato, y por el lado del arrendatario, resulta del todo irrelevante la situación contractual en la que se encuentre, ya sea en mora o retardo de sus obligaciones o en una situación de perfecto cumplimiento, exigiéndole única y exclusivamente que el impedimento no sea atribuible a la culpa del arrendatario.

El máximo Tribunal acogió el arbitrio. Al respecto, considera que, “(…) para efecto de lo que se resolverá, conviene dejar asentado desde ya, que según parámetros legales y jurisprudenciales el COVID- 19 cumple, en general y en abstracto, con los requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad, irresistibilidad de un hecho exterior. La doctrina especializada así lo ha considerado”.

En el mismo orden de razonamiento, el fallo se refiere a la interpretación que debe otorgarse al artículo 1932. En tal sentido expresa que, “(…) si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario, como por ejemplo, las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de COVID-19; una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace –obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso– conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento –mal estado de la cosa o la calidad de ésta– deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función”.

La Corte prosigue razonando que, “(…) en las condiciones antes dicha, la limitación para el desarrollo de ciertas actividades comerciales, de esparcimiento, productivos y de construcción o prohibición de éstas, dispuesta por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la cosa, de tipo jurídica, que integra el supuesto de hecho referido a la calidad de la cosa arrendada reglado por el artículo 1932 del Código Civil”.

El fallo concluye señalando que, “(…) De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a oficina –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición.”

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo confirmó la sentencia de base apelada.

 

Vea sentencias Corte Suprema Rol N°85.755-2021, de reemplazo, Corte de Santiago Rol N°2.728-2021 y 16°Juzgado Civil de Santiago RIT C-16626-2020.

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