La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Talca, que confirmó aquella de base que hizo lugar parcialmente a una demanda de inmueble arrendado por extinción del derecho del arrendador.
Se demandó la restitución de un predio arrendado ubicado en la comuna de Molina que el actor adquirió en 2017, ocupado por el demandado en virtud de un contrato de arriendo con el dueño anterior, y que el actor aduce no le es oponible. Pidió al tribunal que ordene el desalojo, y el pago de las rentas de ocupación adeudadas.
En su defensa, el arrendatario indicó que entre él y el demandante existe un contrato de arriendo vigente.
El tribunal de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda, ordenando la restitución del predio libre de toda deuda por servicios básicos, pero rechazó el arbitrio en lo tocante a las rentas de ocupación; decisión que fue confirmada por la Corte de Talca en alzada.
En contra de este último fallo, el demandante interpuso recurso de casación en el fondo acusando la infracción del artículo 6 de la Ley N° 18.101.
El recurrente sostuvo que, no obstante el claro e imperativo tenor literal del artículo 6 del precitado cuerpo legal, este no ha sido aplicado liberando a la parte demandada, injustificadamente, de una obligación impuesta directamente por la ley, bajo el erróneo argumento de que por el hecho de no ser parte del contrato de arrendamiento, su parte no puede cobrar las rentas pactadas, estableciendo que la fuente de la obligación demandada es el contrato y no la ley, error de derecho que influye sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, toda vez que de haber aplicado correctamente la norma preterida, necesariamente debió acogerse la pretensión de cobro de prestaciones consistentes en rentas de ocupación.
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El máximo Tribunal hizo lugar al recurso de casación en el fondo, al considerar que, “(…) tras la expiración del contrato de arrendamiento recaído en bienes raíces urbanos, la ley impone ciertas obligaciones, en atención a la naturaleza propia de este tipo de contratos de arrendamiento, dada su particularidad habitacional. Así, entonces, el ya citado artículo 6 inciso 1° de la Ley N° 18.101 refiere que las únicas obligaciones subsistentes para el arrendatario tras la expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador es el pago del precio de la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, todo ello, únicamente hasta la restitución efectiva del inmueble a su actual propietario”.
En tal sentido, el fallo agrega que, “(…) la sentencia revisada por vía de casación en el fondo ha sido pronunciada con vulneración del mencionado artículo 6 inciso 1° de la Ley N °18.101, puesto que la obligación en el pago del precio de las rentas impagas ante la no restitución del inmueble una vez concluido el contrato tiene su fuente en la ley, porque, precisamente, es la ley la que ha impuesto el pago, de cuyo respecto se infiere que la obligación del arrendatario deriva de la ley y no del contrato, sin perjuicio que para determinarse el monto de las rentas de ocupación ha de estarse a dicho contrato”.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo confirmó el fallo de base con declaración que el demandado debe pagar las rentas de arriendo por el tiempo que duró su ocupación hasta la restitución del inmueble al actor.
Vea sentencias Corte Suprema Rol N°25.173-2022, Corte de Talca Rol N°131-2022 y Juzgado de Letras de Molina RIT C-38-2021.