Por Gonzalo Urquiza Álvarez, Universidad San Sebastián.
La evidente sensación de inseguridad con la que arrendatarios de inmuebles viven a diario por una problemática que se profundizó por el periodo de pandemia, extensos procedimientos de desalojo y situaciones de morosidad que ilustran los efectos del mismo contexto, son algunos de los puntos clave que la Ley N°21.461[1] ha venido a regular. (Boletín N° 12809-07)
En su historia, se ha señalado en el mismo sentido que: “El arrendamiento de bienes raíces, siempre ha traído aparejado un gran problema que muchas veces se ha invisibilizado, refiriéndonos a aquellos ciudadanos que no cumplen con sus obligaciones de pagar a tiempo el precio por la utilización de un bien inmueble, utilizarlo para otros fines presupuestados o bien, ocupar la propiedad sin título alguno. A ello hay que sumar, que nuestro proceso judicial, pone a disposición de quienes están sufriendo uno de estos abusos en su propiedad una tramitación «rápida» de en promedio 7 meses para decretar – si procede – el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública”. También se ha señalado que el objetivo de la reforma se cimienta en: “introducir una medida precautoria de lanzamiento provisorio en contra de aquel arrendatario que demuestre un comportamiento irresponsable en el pago o cuidado del inmueble y contra aquella persona que haga ocupación de una cosa ajena, sin título alguno y por ignorancia o mera tolerancia de su dueño, verificándose dicha medida durante el juicio propiamente tal, cuya tramitación tiende a ser breve y concentrada”[2].
Ahora, dividiremos la discusión sobre 5 puntos centrales de esta nueva reforma, tenemos, por tanto:
– La incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles.
– El establecimiento de un nuevo procedimiento monitorio para el pago de rentas adeudadas.
– La presunción de existencia de contrato.
– La aplicación a las acciones de comodato precario y acción de precario.
– Plazos contemplados y otras conclusiones.
Contextualizándonos, debemos considerar que “el proceso de arrendamiento de predios urbanos es un proceso civil declarativo, especial y plenario, adecuado para la tramitación de toda acción derivada de la celebración de un contrato de arrendamiento de inmuebles que se rigen por la LAU”[3] (Ley de Arrendamiento de predios Urbanos). Como tal, la nueva reforma viene en reforzar los derechos del propietario a objeto de lograr la restitución de su inmueble dado en arrendamiento con rentas impagas, otorgándole una serie de beneficios a la hora de buscar su objetivo.
De la nueva medida precautoria.
Bajo un orden general, entenderemos que las normas por las cuales se regula la situación que nos atañe al comento se regulan por aquellas contempladas en el Título VI del Libro III del Código de Procedimiento Civil[4], las Leyes N°18.101[5] y la nueva ya mencionada. Así, tenemos claro que, por regla general, más allá de esta reforma legal que establece ciertas cuestiones excepcionales, el procedimiento que se regula por la Ley N°18.101 debe aplicarse a las materias que contempla en su artículo 7, y bajo las reglas del artículo 8. Es precisamente en este artículo octavo en donde se nos manifiesta esta nueva reforma en su numeral 7 bis, que establece este primer beneficio como medida precautoria de restitución anticipada del inmueble arrendado y el lanzamiento del sujeto en situación de morosidad:
“7 bis) A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.
Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.”
Esta nueva medida precautoria especial logra posicionarse como una de las más intensas, si observamos aquellas expuestas en el artículo 290 del CPC. Lo anterior, se cimienta sobre el otorgamiento de un mayor grado de complejidad en su configuración si entendemos las repercusiones de lo propuesto.
Entonces, ¿cuándo procede esta medida?
La medida procederá en los casos en que el propietario o arrendador, demande el término del contrato y conjuntamente solicite la restitución del lugar arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. El juez, al analizar los argumentos planteados, los determinará procedentes en el momento que efectivamente se logre acreditar la existencia de dicha presunción grave de daño a la propiedad con la prueba entregada.
Del procedimiento monitorio.
La segunda figura que contempla la reforma, abarca un nuevo procedimiento de carácter monitorio para el cobro de rentas del arrendamiento; se modifica la Ley N°18.101 para ser incorporado a continuación del artículo 18, el Título III bis con el título: “Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento”
Su regulación se plasma dentro del mismo articulado, desde las letras A, hasta la K, comenzando (artículo 18-A) por aquellos requisitos necesarios para la presentación propia de la demanda en el procedimiento, dentro de los que se consideran conjuntamente a la individualización de partes, información del bien inmueble y el apercibimiento al arrendatario moroso para el pago bajo apercibimiento de “que se le tenga por condenado al pago de la obligación reclamada” y “se materialice el lanzamiento”. El demandante tendrá el plazo de 10 días para subsanar la falta de requisitos, bajo apercibimiento de tenerla por no presentada.
Sobre lo anteriormente enunciado, debemos tener presente que la Ley señala de forma clara la obligación del Tribunal de justificar debidamente su decisión de inadmisibilidad; y también, que frente a dicha resolución solo procederá el recurso de reposición ante el mismo Tribunal, sin dejar de considerar que en el mismo artículo 18-B se indica: “La declaración de inadmisibilidad no obstará a que el acreedor demande la misma obligación en el procedimiento declarativo previsto en esta ley.
En el procedimiento monitorio no procederá el ejercicio conjunto de la acción de cobro de rentas de arrendamiento y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y de consumo del inmueble arrendado.”
Admitida la demanda a tramitación, se ordenará al deudor al pago de su obligación dentro del término de 10 días bajo el apercibimiento antes señalado. El mismo plazo se contempla para la realización del lanzamiento.[6]
Ahora, el deudor podrá manifestar tres opciones:
1. El sujeto procede al pago total de su obligación, antes del plazo previsto anteriormente, cuestión que dará término al procedimiento; de no ser completo, el procedimiento seguirá.
2. El deudor podrá oponerse a la demanda monitoria, señalando sus argumentos y “los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone”
3. El deudor, actuando en rebeldía, no manifiesta acción alguna y se dispone a lo contemplado por el artículo 18-C.
Finalmente, se establece que “el procedimiento monitorio sólo será apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.”
De la presunción de existencia de contrato.
La reforma sobre este punto modifica el artículo 20 de Ley N°18.101, señalando:
“En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.”
Para acreditar la existencia del arrendamiento, los contratos que consten por escrito deberán necesariamente tener las firmas de las partes autorizadas por un notario público. Lo relevante será que estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente (título fundante) para ejercer la demanda monitoria de cobro. Sin embargo, de no existir este contrato, se presumirá el monto de la renta por aquellos consignados en documentos de pago por al menos tres meses consecutivos; y, en ausencia de estos últimos, por aquel que declare el arrendatario.[7]
De la aplicación a las acciones de comodato precario y acción de precario.
Señala el nuevo artículo 18 letra K: “Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil»
Resulta una situación novedosa que viene a reformar el panorama contemplado por el juicio más común, dentro de las acciones protectoras del dominio. De esta forma el artículo 2 de la reforma establece: “Suprímese en el numeral 6° del inciso segundo del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil la expresión «y comodato precario”, entendiéndose por tanto que se podrá demandar de precario en este nuevo procedimiento monitorio.
De los plazos contemplados por la reforma y otras cuestiones.
Finalmente, no debemos dejar de considerar distintos puntos que en determinado sentido limitan y entregan otra perspectiva de lo antes señalado. Anteriormente señalamos que el juez podrá acceder al desalojo de una propiedad con el lanzamiento de la fuerza pública, con la sola presentación de la demanda, cuestión que antes no resultaba sino hasta la dictación de la sentencia y que luego esta fuese notificada al igual que su posterior cumplimiento incidental.
Este nuevo conjunto normativo nos vislumbra un procedimiento que contempla un plazo de 10 días bajo apercibimiento de configurarse dicho lanzamiento. Sin duda resulta una atractiva propuesta que goza de evidente celeridad; sin embargo, este lanzamiento siempre deberá realizarse por intermedio de un receptor judicial, cuestión no menor al momento de considerar el pago a la realización de la diligencia. En este orden de ideas, se debe tener siempre presente los costos del ejercicio señalado por quien pretenda iniciar este tipo de procedimientos, pues si consideramos de forma conjunta los honorarios del aludido y los servicios de asesoría prestados por un abogado, los montos podrían llegar a ser mayormente elevados.
[1] https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1178004
[2] Biblioteca del Congreso Nacional. (s.f.). Historia de la Ley N°21.461. Obtenido de Historia de la Ley: https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/8022/
[3] Besser Valenzuela, G., Cortés Matcovich, G., & Hidalgo Muñoz, C. (2020). Procedimientos Civiles Especiales. Concepción, Editorial Thomson Reuters.
[4] https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=22740
[5] https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29526&idVersion=2022-06-30&idParte=
[6] https://www.cnc.cl/wp-content/uploads/2022/04/SE-APRUEBA-PROYECTO-DE-LEY-DEVUELVEME-MI-CASA.pdf
[7] Biblioteca del congreso Nacional. (6 de Julio del 2022). Guía legal sobre: Procedimiento simple para desalojo de arrendatarios. Obtenido de Guías legales BCN: https://www.bcn.cl/leyfacil/recurso/procedimiento-simple-para-desalojo-de-arrendatarios