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Onus probandi.

Devolución del denominado “mes de garantía” terminado el arrendamiento y restituido el inmueble en buen estado, es un derecho del arrendatario

CS rechazó recurso de casación. Debió probarse que la propiedad no fue restituida en buen estado.

26 de abril de 2021

La Corte Suprema rechazó un recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que, revocando lo decidido por el 24° Juzgado Civil de la misma ciudad, acogió la demanda de devolución del denominado “mes de garantía”, tras la terminación de común acuerdo del contrato suscrito entre las partes y haberse restituido el inmueble.

La demandante fundó sus alegaciones en haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, como arrendatario, por una renta mensual de $850.000, en el cual se convino, a fin de garantizar el buen estado de conservación del inmueble arrendado, que el arrendatario pagaría al arrendador el valor de un mes de renta, obligándose este último a hacer devolución de dicha garantía, en un plazo máximo de 30 días luego de finalizado el contrato. Sin embargo, habiendo terminado el contrato, el arrendador incumplió su obligación de devolver la garantía; esta retención no se justifica en cuanto al desocupar la propiedad se habría encontrado en buen estado de conservación y con todas las cuentas de suministros debidamente pagadas.

El tribunal civil rechazó la demanda, ya que la prueba rendida por el actor resultó insuficiente para establecer que el contrato hubiere terminado, no habiéndose justificado, en consecuencia, el hito a partir del cual nacería la obligación de restituir la garantía.

La Corte de Santiago revocó la sentencia del tribunal civil, al dar por acreditado el término de la relación contractual y la restitución del inmueble, momento en el cual nació la obligación del arrendador de devolver al arrendatario dicha garantía, ante la ausencia de prueba de deterioros en la propiedad que traben su entrega.

Contra esta última decisión, la parte demandada dedujo recurso de casación en el fondo, fundado en la infracción de las denominadas leyes reguladoras de la prueba, por haberle otorgado indebidamente valor probatorio a documentos que no fueron legalmente acompañados a los autos, sino que, al solicitarse disponer como medida para mejor resolver la incorporación de ellos, el tribunal de primer grado no dio lugar a la solicitud, por lo que no podían ser ponderados. Así, se vulnera, por un lado, el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto establece que citadas las partes a oír sentencia, no se admitirá prueba de ninguna especie, siendo la única salvedad, la posibilidad de decretar medidas para mejor resolver; por otro, se vulnera el artículo 1698 del Código Civil, ya que la sentencia impugnada alteró indebidamente la carga de la prueba al sostener que acreditada la entrega del inmueble, nace la obligación de restitución de la cifra indicada ante la ausencia de prueba de deterioros en la propiedad que entraben su entrega; cuando en realidad, le corresponde al demandante acreditar el buen estado de conservación del inmueble.

La Corte Suprema descartó la vulneración del precitado artículo 433, por cuanto no es efectivo que los documentos hayan sido considerado como fundamento probatorio del establecimiento de los hechos de la causa, pues al contrario, tal prueba instrumental no fue considerada. De hecho, probada la existencia del contrato, el tribunal, con el fin de establecer su terminación, y la procedencia de la restitución, consideró las declaraciones del demandado efectuadas en el juicio.

Incluso, en el evento de considerarse concurrente la vulneración denunciada, señala el máximo Tribunal, aquello no conllevaría a una modificación de la decisión recurrida, por cuanto tal vicio no influye en lo dispositivo del fallo. Esto, toda vez que una de las conclusiones fácticas arribada por la sentencia de alzada, es justamente el hecho de no haberse acreditado la existencia de deterioros en el inmueble arrendado que deban ser solventados por la parte demandante, de manera que, fijado tal fundamento fáctico, la hipótesis levantada por la parte recurrente no afectaría la decisión impugnada, desde que no se acreditó la defensa que permitía enervar la acción deducida.

Por último, en cuanto a la alteración del onus probandi, la sentencia puntualiza que el recurrente no contesto la demanda y no compareció a la audiencia de rigor, lo que provoca la denominada contestatio ficta, lo que significa que controvierte la aseveración de haberse restituido la propiedad en buen estado y, en estricto rigor, le cabe acreditar lo contrario, por cuanto, probar la existencia de deterioros que debe solventar el arrendatario podría eximirlo de restituir la garantía de buen uso.

 

Vea texto íntegro de la sentencia de primera instancia Rol N° C-10.328-2018, Corte de Santiago Rol N°14.412-2018 y Corte Suprema Rol N°6.864-2019.

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