La Corte Constitucional del Ducado de Luxemburgo declaró inconstitucional un artículo del Código Civil que había sido modificado por una ley en el año 2018 que establecía topes en el precio de los contratos de subarriendo.
El asunto tiene su origen en una consulta que el juez de paz de Esch-sur-Alzette remitió a la Corte respecto de la aplicación en un juicio de un artículo del Código Civil. Una empresa (subarrendador) que tiene en arriendo un local comercial desde el año 2002 -modificado en abril de 2018-, por una renta mensual de 5000 €, decide darlo en subarriendo a otra empresa (subarrendatario), el año 2016 -modificado en 2017- a un precio de 14.500€ sin IVA. En 2018, el Código Civil luxemburgués fue modificado por una ley que incluyó en el apartado 4 al artículo 1762-6 el siguiente texto: «Excepto en caso de subarrendamiento en que el arrendatario haya realizado inversiones propias de la actividad del subarrendatario, las rentas pagadas al arrendatario por el subarrendatario no podrán ser superiores a la renta pagada por el arrendatario al arrendador”. Ante las diferencias de rentas, el subarrendatario inició acciones legales en contra del subarrendador a fin de que devolviera las sumas que a su entender había pagado demás. El subarrendador, en sus alegaciones, hizo ver que la norma no le era aplicable toda vez que, para que el subarrendatario pudiese ejercer su actividad, había hecho inversiones en el local comercial.
Frente a estas circunstancias, el Juez de Paz, hizo dos preguntas a la Corte Constitucional en relación al apartado 4 del artículo 1762-6. Primero, “¿Está de acuerdo [este artículo del Código Civil] con el artículo 11 (6) de la Constitución que garantiza la libertad de comercio e industria?”. Y, segundo, la norma del Código Civil “¿cumple con el principio general del derecho relativo a la seguridad jurídica?”.
El alto tribunal luxemburgués, respecto de la primera consulta, sostuvo que “[l]a libertad de comercio e industria comprende la libertad de fijar libremente mediante convenio el precio de los productos y servicios objeto de transacción económica”. Que al examinar la norma del Código Civil a la luz de este principio la Corte advirtió que el párrafo 4 del artículo 1762-6 del Código Civil “restringe la libertad de las partes obligadas por un contrato de subarrendamiento a fijar libremente el precio del arrendamiento en una cantidad superior a la acordada en el contrato de arrendamiento principal”. En otras palabras, que “esta disposición impone una restricción a la libertad de comercio e industria”. Sin embargo, la imposición de una restricción no es per se inconstitucional, sino que es necesario para que ello tenga lugar que la limitación de la libertad sea irracional, injustificada, inadecuada y desproporcionada a su objeto. En el caso de marras, afirma la Corte Constitucional, la limitación impuesta por el legislador en su “lucha contra la especulación inmobiliaria” es desproporcionada puesto que no permite que “el operador económico que haya arrendado un local comercial lo subarriende por un precio tal que cubra sus costos de funcionamiento relacionados con el subarrendamiento y reciba una ganancia razonable del subarrendamiento”. En otros términos, “no es capaz de restablecer el justo equilibrio entre los intereses involucrados”.
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En cuanto a la segunda pregunta, la Corte Constitucional sostiene que “el principio general de seguridad jurídica, que ha de vincularse al principio fundamental del Estado de derecho, implica que cualquier Estado de derecho no sólo debe ser suficientemente claro y accesible, sino también previsible. La previsibilidad de la ley implica que el Estado de derecho defina el régimen de un determinado acto de tal manera que los ciudadanos puedan prever razonablemente sus consecuencias cuando lo lleven a cabo. De ello no se sigue que toda norma legislativa, que por su naturaleza es general y abstracta, deba abarcar desde una primera lectura todas las hipótesis y escenarios. Es necesariamente objeto de aplicación jurisprudencial concreta caso por caso, debiendo estas aplicaciones identificar su alcance concreto. En el presente caso, de una aplicación razonable del texto de la ley que se examina se desprende que el concepto de «inversiones propias de la actividad del subarrendatario» se refiere a las inversiones que realiza el arrendador secundario en interés directo de la actividad desarrollada por el subarrendatario, y que la prueba por parte de este arrendador de haber realizado tales inversiones genera la posibilidad de un aumento de la renta, más allá de la pagada en virtud del arrendamiento principal, que sea proporcional a la magnitud de la inversión así demostrada y permite una amortización apropiada. De ello se deduce que la disposición legal objeto de examen no vulnera el principio general de seguridad jurídica.”
Vea sentencia de la Corte Constitucional de Luxemburgo.