La Magistratura Constitucional rechazó la acción de inaplicabilidad, por inconstitucionalidad, respecto del artículo 27 de la Ley Nº19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria.
El precepto legal que se solicitó declarar inaplicable para la gestión pendiente, establece:
“La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio.” (Art. 27).
Indicó el actor que es dueño de un departamento ubicado en la comuna de Providencia, adquirido en agosto de 2015, percatándose que le cobran un gasto común mensual superior al que le corresponde, ya que el monto es equivalente al de todo el Edificio cuando los únicos gastos que tiene el inmueble son cuentas de agua y electricidad.
Agrega que la anterior propietaria del departamento le informó, en el marco de la venta del inmueble, que había iniciado una acción judicial en el Primer Juzgado de Policía Local de Providencia contra quien administraba el edificio, en tanto le había aumentado el valor de cobro de gastos comunes, estableciéndose, por sentencia de enero de 2016, que el departamento debía solo contribuir en un 12,5% en base al método de los metros cuadrados lo que era conteste con lo establecido en todas las escrituras de compraventa del edificio, de acuerdo a la antigua “ley de venta por piso”, al cual el edificio se encontraba acogido, porcentaje que no fue respetado ni cumplido por quien lo administra, que ha insistido en cobrar un porcentaje mayor, aplicando un método distinto de prorrateo y se ha negado en reiteradas ocasiones a rendir cuentas al ejecutado.
Por ello, explica que ejerció la acción de rendición de cuenta ante el Primer Juzgado de Policía Local, respecto de los últimos tres años de administración comunitaria. Del periodo de 2014 la ejecutante administradora y Presidenta de Comité se negó a rendir cuenta y entregar cualquier tipo de documento para fundamentar los gastos comunes; para el año 2015 se establecieron gastos de los que aproximadamente el 62% no tenía respaldo legal, lo mismo para el año 2016, en que no tenía respaldo el 75,18% de los supuestos gastos comunes.
Además, afirma que se aprobó sin quórum un nuevo Reglamento de Copropiedad, en el año 2017, cambiando el método de prorrateo de gastos comunes a avalúo fiscal. Junto a ello se acogió el Edifico a la Ley de Copropiedad N° 19.537, y se utilizó la acción ejecutiva establecida en la ley en su contra de forma retroactiva para cobrarle supuestas deudas de gastos comunes que habría mantenido en meses de 2015, en el año 2016.
La causa de este cobro quedó radicada en el 21° Juzgado de Letras en lo Civil de Santiago, a través de una demanda ejecutiva en que el único medio de prueba correspondía a un “aviso de cobro” firmado y creado por la ejecutante propietaria que ostentaba la doble calidad de administradora y presidenta del Comité de una comunidad de seis departamentos. Pese a un peritaje contable, testigos contestes en los hechos y no tachados, oficios a Banco Estado y copias de expediente sustanciados ante el Juzgado de Policía Local, ello fue desestimado por el Tribunal, determinado que el aviso de cobro de gasto común era plena prueba, contrariando, explica, todas las leyes que sancionan los medios de prueba del Código de Procedimiento Civil, al grado de establecer, además, que los intereses tenían el carácter ejecutivo. Se prefirió creer al ejecutante no obstante continuar su parte pagando los gastos común mes a mes.
Explica que, luego de un informe de la Brigada de Delitos Económicos de la Policía de Investigaciones, se constata que los números establecidos en el denominado “aviso de cobro de gasto común” no corresponden a la realidad, dado que, conforme el rigor de la ley, basta sólo que el administrador de la comunidad, que en este caso se confunde con la Presidenta y copropietaria de un departamento, invente un aviso de cobro de gastos comunes con cualquier valor y sin necesidad de justificarlos, incluso contra documentación y rendición de cuentas como es del caso, sin virtualmente ninguna posibilidad de defenderse, detener o discutir la acción ejecutiva de embargo y posterior remate de bienes del ejecutado, incluso contra abultada prueba en contrario.
La gestión pendiente corresponde a un recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia de primera instancia dictada por el 21° Juzgado de Letras en lo Civil de Santiago, que negó lugar a casi todas las excepciones opuestas, acogiendo una excepción de pago parcial y restarles valor a todos los medios de prueba aportados.
En su acción constitucional, el requirente alega que los preceptos legales impugnados afectan la igualdad ante la ley (art. 19 Nº2). Señala que desde la perspectiva del procedimiento ejecutivo se evidencia una asimetría, en cuanto se trata de un título indubitado, sobre el cual existe una presunción de veracidad, lo que limita las capacidades de defensa, en que es posible generar un título ejecutivo por parte de la ejecutante, por sí y ante sí, incluso con prueba en contrario. Así, al otorgar el artículo 27 de la Ley N° 19.537 mérito ejecutivo al aviso de cobro del Gasto Común, deja desprovisto de todo medio de defensa al ejecutado, puesto que todos los documentos que sustentan el aviso de cobro se encuentran en poder del Ejecutante (y que por lo demás en este caso no existen), quien no está obligado a exhibirlos, incluso pudiendo esconderlos y/o inventar valores, con lo cual se deja en la completa indefensión al ejecutado.
Estima también transgredida la garantía de igual protección de la ley en el ejercicio de los derechos y de un procedimiento e investigación racionales y justos (art. 19 Nº3). Señala que, al establecer que el aviso de cobro de gasto común tiene mérito ejecutivo, se afecta su derecho, en calidad de ejecutado, de poder defenderse contra la posible arbitrariedad del ejecutante-administrador presidente del comité de esta comunidad, no otorgando la legislación un medio de impugnación de dicho estado de cuentas, poniendo en riesgo el patrimonio del ejecutado, puesto que dicha asimetría permite el embargo de sus bienes, el ingreso forzoso a su propiedad y eventual remate, pudiendo quedar virtualmente en la calle, y sin ningún medio de defensa o de resarcirse de dichos perjuicios.
Acusa también una contravención al derecho de propiedad (art. 19 Nº24), dado que, en su consideración, a través de la suscripción de un documento que emana del mismo ejecutante sin ninguna intervención de terceros, se configura la misma exigibilidad en un juicio ejecutivo que cualquier otro equivalente jurisdiccional que necesariamente involucra al menos al ejecutado o bien a un tercero imparcial.
Finalmente, indica que se vulnera la garantía de no afectación de los derechos en su esencia (art. 19 N° 26), puesto que se quebrantan los derechos que estima vulnerados, al atribuir mérito ejecutivo a un documento emanado de la ejecutante, lo que se hace efectivo en el patrimonio del ejecutado, no existiendo un vínculo jurídico o un control que evite la arbitrariedad de esta herramienta grave.
Evacuado el traslado, la Comunidad de Edificio Las Hortensias, solicitó el rechazo del requerimiento. Señala, como primer punto, que el documento impugnado reviste y cumple todos los requisitos para tener mérito ejecutivo.
Afirma que no se producen las vulneraciones constitucionales alegadas en el requerimiento, ya que no puede ser discriminatoria y arbitraria una ley que hace nacer el título ejecutivo desde la voluntad soberana de la asamblea de copropietarios, en tanto aplica a todos. Por otro lado, tampoco es posible advertir la afectación al derecho a defensa, en tanto el requirente tiene diversos modos de oponerse a la ejecución, por ejemplo, mediante su asistencia a las asambleas ordinarias y extraordinarias citadas por el Comité de Administración, pues en dicha instancia el eventual ejecutado tendrá la oportunidad de oponerse a la forma de cobro de los gastos comunes, de igual forma podrá votar en contra de lo propuesto por el Comité e incluso solicitar se agreguen puntos de discusión a la tabla a revisar.
A mayor abundamiento, refiere que el ejecutado siempre podrá alegar la falta de integridad o falsedad del documento que contiene el título ejecutivo mediante la objeción de documentos, según lo dispuesto en los artículos 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil. Por lo demás, también puede oponer las excepciones previstas en el artículo 464 del mismo cuerpo legal, razón por la cual se debe desestimar la existencia de una vulneración al debido proceso.
Finalmente, argumenta que no se transgrede el derecho de propiedad ni la garantía del contenido esencial de los derechos. Acota que el derecho de propiedad que se ve afectado en el procedimiento ejecutivo en cuestión es en realidad el derecho de propiedad del ejecutante, toda vez que el ejecutado no ha dado cabal cumplimiento a su obligación de pago de gastos comunes lo que produce un perjuicio directo a la comunidad.
El Tribunal Constitucional desestimó el requerimiento de inaplicabilidad, por inconstitucionalidad, respecto del artículo 27 de la Ley Nº19.537.
Funda su decisión en que el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil en su numeral 7° alude a aquellos títulos a los que la ley entregue fuerza ejecutiva. Dentro de esta descripción cabe enmarcar el mérito ejecutivo que se le otorga a los avisos de gastos comunes a que se refiere el artículo 27 de la Ley N° 19.537, sin que pueda estimarse que ello suponga a priori una vulneración constitucional, pues el verdadero fundamento de ese carácter no está en la administración que emite el documento, sino en la ley que regula detalladamente los presupuestos del mismo para poder estar revestido de la suficiencia necesaria que faculte a exigir su cumplimiento.
Por lo demás, no se advierte el modo en que la aplicación de la norma haya vulnerado las garantías constitucionales del requirente, pues lo que este último cuestiona en realidad es la legalidad de aquel título, esto es, el cumplimiento de los presupuestos legales necesarios para que esté dotado de tales atributos, pero ello es una cuestión diversa a la constitucionalidad del título mismo. Por ello, estima que el conflicto que expone el requirente alude a una cuestión que escapa a la constitucionalidad concreta de la norma impugnada y más bien se vincula a una controversia de naturaleza legal, que como tal compete a los tribunales de la gestión judicial pendiente.
Finalmente, refiere que la verdadera objeción que propone el requirente no es de constitucionalidad, sino que, de legalidad, vinculada con supuestos incumplimientos normativos de parte de quienes emiten el título ejecutivo en cuestión, aspectos que, como tales, escapan a las competencias la Magistratura Constitucional.
La decisión fue acordada con el voto en contra del Ministro Letelier, quien estuvo por acoger el requerimiento.
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En su disidencia plantea que el legislador ha colocado en una posición privilegiada al ejecutante, en desmedro del ejecutado y por cierto respecto de otros acreedores. En su consideración, si bien el expedito cobro de las expensas comunes generadas en un régimen de copropiedad inmobiliaria tiene un fin loable, el antedicho privilegio ha sido construido sin miramientos a los requisitos del documento, en términos de encontrarse rodeado de garantías formales que proporcionen certeza suficiente sobre la existencia y subsistencia del deber de prestación que ellos contienen, cuestión que, riñe con la garantía de igualdad ante la ley y no discriminación arbitraria, constituyendo finalmente a la comunidad regida por la Ley N°19.537, en un grupo aventajado respecto de las posibilidades de ejecución de sus créditos, omitiendo garantías mínimas que protejan la posición del eventual ejecutado al momento de confeccionarse el respectivo título.
Por lo demás, no puede obviarse las graves consecuencias derivadas por la configuración del título ejecutivo en comento, en circunstancias en que no es necesaria la existencia de una gestión preparatoria que lo perfeccione y, por ende, sin derecho a defensa para los copropietarios acerca de lo que el administrador determine y posteriormente pretenda ejecutar, todo lo cual puede conllevar a arbitrariedades prohibidas en un Estado de Derecho Constitucional.
Añade que, al brindarse el carácter de título ejecutivo al aviso de gasto común, firmado por el administrador, se priva al copropietario del derecho a ser oído por un tribunal en la determinación de sus obligaciones, ya que las mismas pasan a ser legalmente indubitadas por constar en un título ejecutivo. Hay, entonces, también una afectación al derecho a defensa frente al cobro compulsivo de las obligaciones que el Administrador decida unilateralmente fijar como existentes y morosas, pues su sola firma en el aviso de cobro respectivo resulta suficiente para despachar la ejecución, constriñéndose con ello, automáticamente las posibilidades de defensa del ejecutado, no obstante que la confección del respectivo aviso no se halla rodeada de garantías que proporcionen certeza suficiente sobre la existencia y monto de aquel crédito que se pretende cobrar.
Vea texto de la Sentencia 13033 y del expediente Rol N° 13.033-2022.