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Corte Suprema
Código Civil.

Corte Suprema rechaza demanda por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa de inmueble.

El máximo Tribunal estableció error de derecho en la sentencia impugnada, al acoger la demanda y declarar la prescripción de las acciones, derechos y obligaciones emanadas del contrato de promesa celebrado por las partes.

24 de junio de 2022

La Corte Suprema invalidó de oficio el fallo impugnado y, en sentencia de reemplazo, rechazó demanda de incumplimiento de contrato de promesa de compraventa de inmueble ubicado en la comuna de Quilpué.

El fallo señala que, conforme a las reglas previstas para tales efectos en los artículos 1562, 1563 inciso primero y 1564 inciso final del Código Civil, de acuerdo a las cuales debe preferirse el sentido bajo el cual estas puedan producir un efecto y que este encuadre mejor con la totalidad del contrato, la naturaleza del mismo, como la aplicación práctica que han hecho las partes –el promitente comprador pagando los dividendos y demás deudas contraídas por la promitente vendedora y esta al aceptarlo –por lo menos en forma tácita– al no haber manifestado oposición al actuar del demandado, que asumió su posición jurídica de deudora, llevan a concluir que el pago del precio era un presupuesto básico para la celebración del contrato prometido, al haberse hecho cargo el promitente comprador de la deuda que tenía la actora con el banco, lo que podía verificarse con que este la sustituyera como tal ante la entidad bancaria correspondiente o con el pago de los dividendos. Así como lo primero no ocurrió, no puede sino estarse a este último hecho como aquel que determina la exigibilidad de tal obligación.

La resolución agrega que, aun en el evento de aceptarse que la exigibilidad de la obligación principal derivada del contrato de promesa sea la que se entiende de una interpretación literal y aislada de la cláusula cuarta, conforme a la cual la fecha de celebración del definitivo de compraventa, debía fatalmente verificarse a partir de los 48 meses de la suscripción del primero, época que determinaría la exigibilidad en mayo de 2006, lo cierto es que el pago de los dividendos efectuados por el demandado, en conjunto con la conducta asumida por este como como la de cancelar otras deudas que la misma contrajo –tolerada y aprovechada por la actora– habrían interrumpido igualmente cualquier prescripción que hubiese comenzado a correr.

Para la Corte Suprema, todo lo anterior determina que las acciones y obligaciones emanadas del contrato no se encuentren prescritas, considerando la fecha del último dividendo pagado por el demandado, que el refiere en noviembre de 2016 y/o con mayor razón si se consideran los pagos efectuados con posterioridad por el mismo de siete dividendos más, hasta el 10 de julio de 2017, que el fallo de alzada establece como hecho acreditado y la de notificación de la demanda de autos, el 13 de enero de 2018.

Añade que debe tenerse presente que la acción subsidiaria interpuesta corresponde a la de resolución de contrato, con indemnización de perjuicios, que se confiere al contratante cumplidor o que estuviere llano a serlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1489 del Código Civil, presupuesto que es descartado respecto de la demandante, quien no ha tenido una conducta tendiente a cumplir con la promesa celebrada, esto es, a suscribir el contrato definitivo. En este sentido y contrariamente a ello, asumió deudas que no pagó poniendo en riesgo el inmueble objeto que debía ser objeto de la compraventa definitiva, saliendo y radicándose fuera del país sin que se conozca que hubiere dejado mandatario con poder suficiente para ser emplazada y contestar demandas en su contra, todo lo cual da cuenta del incumplimiento de las obligaciones que el contrato que suscribió le imponían en su cláusula 5ª y de aquellas que de la propia naturaleza de este emanan, como la de actuar de acuerdo a los parámetros de la buena fe, lo que no lo hizo.

Asimismo, el fallo consigna que, las particularidades del caso sub lite en el contexto fáctico y jurídico que presentan las pretensiones tanto principal como subsidiaria, resulta pertinente recordar la teoría de los actos propios, reconocida por la doctrina y aceptada hace tiempo por la jurisprudencia de esta Corte (sentencias roles N° 1696-2005 y Nº 9.430-2009), la que encuentra sustento en el principio encarnado en la frase latina ‘venire contra factum proprium non valet’ y se vincula con el principio de la buena fe, en sentido ético o buena fe lealtad, consistente en la creencia y confianza que tiene un sujeto en que una declaración surtirá en un caso concreto los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos iguales.

“Se trata de las reglas objetivas de la honradez en el comercio o en el tráfico, que llevan a creer en la palabra empeñada y en que el acto sea concertado lealmente, obrando con rectitud. Se exige así a las partes un comportamiento coherente, ajeno a los cambios de conducta perjudiciales, desestimando toda actuación que implique un obrar incompatible con la confianza que merced a tales actos anteriores se ha suscitado en otro sujeto”, explica la resolución.

También dice que, la buena fe y la seguridad jurídica se encontrarían gravemente resentidas si pudiera lograr tutela judicial la conducta de quien traba una relación jurídica con otro y luego procura cancelar parcialmente sus consecuencias para aumentar su provecho”, releva.

La resolución añade que el efecto que produce la teoría en mención es, fundamentalmente, que una persona no pueda sostener con posterioridad, por motivos de propia conveniencia, una posición jurídica distinta a la que tuvo durante el otorgamiento y ejecución del acto, por haber cambiado las circunstancias y, en definitiva, si así lo hace, habrán de primar las consecuencias jurídicas de la primera conducta, debiendo rechazarse la pretensión que se invoca, apoyada en una nueva tesis o idea, por envolver un cambio de conducta que no se acepta.

Concluye que, la posición jurídica que ha detentado en el juicio la demandante pretende hacer valer un derecho en contradicción con su conducta anterior, al celebrar el contrato de promesa y durante el tiempo en que se ha estado ejecutando por el demandado, en su propio beneficio, lo que pugna con la buena fe.

 

Vea sentencia Rol Nº88.375-2020

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