La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Santiago, que confirmó aquella de base que hizo lugar parcialmente a una demanda por vulneración del interés colectivo de los consumidores, presentada por el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) en contra de dos empresas inmobiliarias.
El 17 de enero de 2014, el SERNAC denunció que tres documentos que formaban parte de los contratos que debía firmar el consumidor que deseara comprar un inmueble a las inmobiliarias, infringían diversas disposiciones de la Ley Nº19.496. Los documentos impugnados son la “reserva para la operación de compra”, el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa.
El Servicio indicó que estos tres documentos son contratos de adhesión, en los cuales las demandadas incluyeron cláusulas que serían abusivas, pues las facultarían para modificar unilateralmente sus proyectos inmobiliarios; contemplan eximentes de responsabilidad ilegales; causan desequilibrio en las prestaciones de las partes; incorporan renuncias anticipadas de derechos y limitaciones a la reparación e indemnización adecuada y oportuna para los consumidores; y consignan cláusulas arbitrales contrarias a la ley.
El SERNAC transcribió los pasajes que estima leoninos de los contratos impugnados, puntualizando que, en la “reserva para operación de compra de inmueble” se consigna que el consumidor declara que «(…) se reserva una determinada unidad de alguno de los proyectos inmobiliarios de las demandadas, a un determinado valor en Unidades de Fomento (UF)”, y que «(…) se compromete a formalizar la operación en un máximo de 10 días hábiles contados desde la fecha de esta reserva, en caso contrario, esta reserva quedará sin efecto». Además, se agrega que el consumidor debe pagar, como seriedad de la reserva, un determinado monto que las demandadas fijan a la hora de suscribirse este documento, «(…) el que será imputado a la garantía de seriedad de la promesa/oferta definitiva». Luego, se señala que si el consumidor se desiste de la reserva por cualquier motivo distinto a la no aprobación del crédito hipotecario, la suma de dinero entregada por el consumidor «(…) se aplicará al cobro de multa por incumplimiento de la misma”.
En cuanto a los contratos de promesa, el SERNAC reclama que las cláusulas tercera letra a), 4.1, 4.4, 4.5, octava, novena, décima, décimo segunda y décimo tercera infringirían los artículos 16 letras a), e) y g), 28 letras b), c), d) y e) 23, 3 letras b) y e), 33 y 50 A todos de la ley N°19.496.
Respecto a los contratos de compraventa con mutuo hipotecario reprocha que la cláusula quinta, sexta, trigésimo segunda y trigésimo tercera, no cumplirían con los estándares de la ley no respetan los principios que la inspiran como la indemnidad patrimonial y la buena fe, ni sus artículos 16 letra e) en relación al 3 letra e).
En definitiva, el Servicio solicitó que las mencionadas cláusulas sean declaradas abusivas y como consecuencia de ello, nulas, total o parcialmente, como también toda otra cláusula redactada en términos idénticos o similares que se contengan en los contratos de adhesión de las demandadas.
En su defensa, las inmobiliarias opusieron la excepción de prescripción, respecto de cualquiera de los presuntos contratos ilícitos verificados con más de seis meses de anterioridad a la notificación de la demanda. Respecto de los contratos, estima que no son contratos de adhesión, ya que el cliente en todo momento tiene la facultad de negociar las cláusulas, por ende, no queda limitado a sólo manifestar su voluntad de aceptar o rechazar, pues se le reconoce un límite de acción mayor para intervenir en la convención.
El tribunal de primera instancia acogió la excepción de prescripción respecto de todos aquellos actos verificados con anterioridad al 29 de julio de 2013, y acogió la acción colectiva solo en cuanto declaró abusivas y por ello nulas las estipulaciones 4.1, 4.2 y 4.4 de los contratos de promesa elaborados por las sociedades demandadas; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada.
En contra de este último fallo, el SERNAC interpuso recurso de casación en el fondo, infracciones que agrupó en tres capítulos: errónea interpretación y aplicación del artículo 1° N°6 de la Ley N°19.496; errónea interpretación y falsa aplicación de los artículos 26 y 50 de la Ley N°19.496, y; Falsa aplicación y errónea interpretación del artículo 16 de la N°19.496.
El recurrente sostuvo que es un error no considerar el documento “reserva de inmueble” como un contrato de adhesión, pues sus cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor sin que el consumidor, para celebrarlo, pueda alterar su contenido. Asimismo, refiere que se ha aplicado mal el plazo de prescripción, pues no se ha tenido en cuenta los efectos nocivos permanentes de las infracciones denunciadas en contratos que ya contaban con cláusulas abusivas desde el 2009. Finalmente, adujo que no pronunciarse respecto de la solicitud de nulidad de las cláusulas permite que el vicio se mantenga en el tiempo, pudiendo afectar a nuevos consumidores.
El máximo Tribunal hizo lugar al recurso de casación en el fondo, luego de razonar. en cuanto a la prescripción, que “(…) la acción deducida en estos antecedentes por la cual se pretende que se declaren abusivas determinadas cláusulas y, con ello su nulidad, escapa al marco contravencional y, por lo tanto, no queda sujeta a la prescripción a que se refiere el artículo 26 de la Ley 19.496, pues la sanción que aquí se persigue se estatuye directamente en la ley, en su artículo 16, y la acción correspondiente se regula en lo dispuesto en los artículos 16 B y 50 A inciso segundo de la misma”.
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Respecto de las cláusulas declaradas como abusivas en primera instancia, y de aquellas que no tuvieron este carácter para los jueces de fondo, en especial, la cláusula octava del contrato de promesa, el fallo puntualiza que, “(…) estos efectos fueron declarados abusivos porque en la estipulación se prescinde del motivo que pudiere haber impedido al promitente comprador firmar la escritura, establece un pacto comisorio calificado y contiene una renuncia de derechos, todo lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 4 y configura las hipótesis de las letras e) y g) del artículo 16, todos de la Ley N°19.496. Se observa entonces la trascendencia que tiene para el consumidor el envío de la carta que da aviso de la escritura de la firma y sin embargo, el plazo, no solo es breve, sino que además su inicio depende de un acto de la Inmobiliaria y ya habrá comenzado a correr cuando la reciba, todo lo cual permite concluir que se configura la hipótesis de la letra g) del artículo 16 ya mencionado, norma que ha sido infringida por los sentenciadores al desechar la declaración de abusividad de esta estipulación a pesar que esta genera un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor”.
En tal sentido, la Corte indica que no puede estimarse como abusiva únicamente la cláusula novena del contrato de promesa, sin considerar que ésta se complementa con la cláusula octava, por lo que, “(…) es un error de los jueces de fondo omitir de su pronunciamiento la mentada cláusula octava, que a la luz de la lectura del contrato se entiende igualmente como abusiva hacia los intereses del consumidor”.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, y en sentencia de reemplazo revocó aquella de base sólo en cuanto acoge la excepción de prescripción, y en su lugar se la rechaza. En lo demás, confirmó el referido fallo con declaración de que se invalida la cláusula octava del contrato de promesa por considerarla también como abusiva.
Vea sentencias Corte Suprema Rol Nº79.406-2020, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº16.078-2018 y 28º Juzgado Civil de Santiago RIT C-1333-2014.