La Contraloría General de la República (I Regional de Santiago), se pronunció sobre la cuestionada operación de compraventa celebrada por la alcaldesa de Santiago, Irací Hassler, con la SpA San Valentino, dueña de dos inmuebles que forman la Ex Clínica Sierra Bella en que Municipio de Santiago pretendía operar la primera clínica municipal del país.

Para dilucidar la cuestionada operación por el alto precio de adquisición ($8.200.000.000), la Contraloría explica que, entre las atribuciones de las municipalidades se encuentra la de adquirir inmuebles, la que le corresponde ejercer al alcalde con acuerdo del Concejo Municipal y para cuyo efecto son aplicables las normas del derecho común, en conformidad a lo previsto en los artículos 5, letra f), 33 y 65, letra f), de la Ley 18.695.

Añade que en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley 18.575, los contratos administrativos (como es el caso de la referida compraventa), se celebran previa propuesta pública, de conformidad con la ley, sin perjuicio de la posibilidad de recurrir a la licitación privada, previa resolución fundada que así lo disponga y al trato directo cuando la naturaleza de la negociación así lo requiera.

Enseguida, precisa que “(…) la regla general de contratación es la licitación pública, sin perjuicio de que existan situaciones determinadas en que corresponda recurrir a la licitación privada o trato directo. En este último caso, debe ser el propio servicio quien califique y adopte la decisión fundada de utilizar esa figura, la que deberá constar en una resolución formal. Dado el carácter excepcional de esta última modalidad, se requiere una demostración efectiva y documentada de los motivos que justifican su procedencia (aplica criterio contenido en los dictámenes N°s 30.099/2013; 87.444/2015 y 19.883/2017)”.

Luego, en relación a la suma comprometida en la operación, la Contraloría cita “(…) el criterio contenido en los dictámenes N°s 33.465/2013; 71.683/2015 y 19.883/2017 para determinar el justo precio de los inmuebles cuya adquisición se apruebe y con el fin de no afectar la integridad del patrimonio del servicio”. Para ello, “(…) es necesario que la autoridad disponga de información que le permita establecer su valor comercial, para lo cual deberán requerirse dos o más tasaciones practicadas por profesionales especializados en la materia o por entidades financieras”.

Inmediatamente, la Contraloría puntualiza que la máxima autoridad municipal “(…) se encuentra obligada a resguardar el patrimonio municipal y a respetar el principio de probidad administrativa, que, en lo pertinente, se expresa en la eficiente e idónea administración de los medios públicos, y en la integridad ética y profesional del manejo de los recursos que se gestionan lo que supone un racional uso de los recursos, dando estricto cumplimiento a los principios de eficiencia y economicidad que se debe observar la Administración (aplica criterio contenido en los dictámenes N°S 26.318/2010; 32.901/2015 y E43828/2020).”

Respecto al procedimiento de adquisición de inmuebles y al grado de diligencia que debe emplear el Edil en este tipo de compras, la Controlaría precisa que “(…) corresponde al Alcalde, en el ejercicio de sus funciones, velar por el estricto cumplimiento de los preceptos enunciados, dada su calidad de jefe superior del servicio, con el fin de resguardar el patrimonio municipal. De esta forma, dicha autoridad debe observar la debida diligencia y cuidado en la respectiva operación de compra, preocupándose de reunir todos los antecedentes relativos a la adquisición, exponiéndose, en caso contrario, a las responsabilidades pertinentes (aplica criterio contenido en los dictámenes N°s 75.620/2012 y 32.901/2015).”

A continuación, la Contraloría alude al fallido proceso de adquisición de un inmueble ubicado en calle Carmen, revés por el cual el municipio se vio en la necesidad de efectuar un nuevo proceso de compraventa, dirigido a los inmuebles de la Ex Clínica Sierra Bella –que estaban siendo ofrecidos al público-, solicitando tasaciones comerciales a los mismos profesionales que emitieron las del inmueble de calle Carmen. Las tasaciones se recibieron en diciembre del 2022, y se avaluaron en 232.843,2 UF; 234.248 UF y 235.600 UF, respectivamente.

La Alcaldesa Hassler sobre la base de las referidas tasaciones, presentó el 26 de diciembre del 2022 una oferta a la vendedora por un monto de 234,124 UF; la cual fue aceptada por su representante legal, correo electrónico enviado el 27 de diciembre del 2022. Luego, en enero del 2023, con el voto favorable de 9 de los 10 concejales y concejalas de la comuna de Santiago se aprobó facultar a la Alcaldesa para suscribir el cuestionado contrato de compraventa. Producto de esta decisión, se dictó el Decreto Alcaldicio respectivo autorizando la adquisición de la Ex Clínica Sierra Bella bajo la modalidad de trato directo, por un monto total de 234.124 UF equivalentes al día de la suscripción de la compraventa a $8.252.873.341-., expresándose los motivos/fundamentos que justificaron dicha modalidad de compra, ordenando suscribir la misma, la que fue celebrada en igual fecha de dictación del anotado acto administrativo, sin haberse tenido a la vista el Decreto Alcaldicio que finalmente aprobó tal contrato.

El municipio fundamentó el trato directo, en la ubicación de los inmuebles, su infraestructura (no requiere más inversiones como ocurre con la construcción de un CESFAM), su superficie, y a las condiciones de los bienes raíces.

Luego constata la diferencia entre el primer inmueble cotizado en calle Carmen con la Ex Clínica Sierra Bella, de 144.124 UF (equivalente a $5.080.372.441-.), ello sin considerar las mayores necesidades de acondicionamiento del primer inmueble en relación con el último.

También constata que el municipio realizó las diligencias necesarias para la compra del inmueble de calle Carmen (las respectivas tasaciones –que establecen un precio notoriamente inferior al de los cuestionados inmuebles-, estudio de títulos y las pertinentes modificaciones presupuestarias), pero no continuó con tales diligencias, “(…) argumentando que aquel había sido objeto de una dación en pago a un tercero, desconociendo su interés de vender el mismo, sin que conste que esa entidad edilicia haya realizado alguna gestión tendiente a conocer si existía o no ese interés”.

Enseguida, la Contraloría pone de relieve la “(…) gran diferencia entre el precio pactado por el municipio -234,124 UF, equivalentes a $8.252.873.341- en relación al precio en que fueron adquiridos por la vendedora, cuyas escrituras de compraventa fueron suscritas con fecha 14 de abril y 4 de julio de 2022, es decir, solo meses antes de la compraventa en análisis, por un monto aproximado de $2.231.855.100, antecedentes que habrían sido tenidos a la vista por el municipio, según consta en el estudio de títulos efectuado por la propia entidad edilicia. En él se consignaron dichos precios, así como los respectivos avalúos fiscales”. Así, el monto exigido por la vendedora casi cuadruplica al precio pagado por ella.

Llama la atención la Contraloría que no se aporten antecedentes que fundamenten la diferencia existente, en el sentido que el valor que se obligaría a pagar el municipio corresponde a casi el cuádruple tanto del avalúo fiscal de los inmuebles como del monto fijado –solo unos meses antes- en la compraventa en cuya virtud los adquirió la vendedora.

Alude a la actuación del Conservador de Santiago que denegó la inscripción de la reprochada compraventa, al advertir “(…) la posible existencia de un vicio de lesión enorme, acorde a lo regulado en los artículos 1888 y 1896 del Código Civil”.

También cita un aviso de venta de la propiedad en el sitio www.portalterreno.com, por 95.000 UF, de fecha 9 de abril del 2021, valor notoriamente inferior al propuesto pagar por el municipio.

La Contraloría ordenó a tres profesionales expertos examinar el trabajo de los tasadores y sus informes periciales en cuanto al precio en el que coinciden, de 234.000 UF. En este punto concluye que, “(…) no es posible verificar el valor de los terrenos utilizados ni el valor del metro cuadrado consignado, sin que este último coincida con el valor de las referencias, así como tampoco es posible verificar el costo de reposición de lo edificado, además, de omitirse fundamentar los valores asignados a las obras complementarias, de manera que los resultados de aquellos informes de tasación no son trazables ni verificables. De esta manera, dadas las inconsistencias y faltas de trazabilidad de las tasaciones antedichas, no es posible tener por justificados los valores a que ellas arriban”.

Agrega la Contraloría “(…) que la Municipalidad de Santiago cumplió, en lo formal, con recabar tales antecedentes”, pero puntualiza que esas “(…) tasaciones sólo constituyen un elemento de juicio más que esa entidad edilicia ha debido tener en consideración en sus actuaciones, dentro de un conjunto amplio de antecedentes”, de modo de “(…) cautelar cabalmente el correcto uso de los recursos públicos y la observancia de los principios de eficiencia, eficacia y economicidad”.

La Contraloría descartó que el Concejo Municipal no haya recibido los antecedentes necesarios para adoptar una decisión informada respecto a la compraventa, al punto que aprobó la adquisición por mayoría absoluta de sus integrantes (9 de 10), en virtud de la facultad conferida por el artículo 65, letra f) y letra j), de la Ley 18.695.

En cuanto a que la operación debió requerir autorización a la Dirección de Presupuestos dada la forma en que fue pactada la compraventa (el precio a pagar se pactó en tres cuotas, al momento de la suscripción del acto, el 30% a más tardar el 28 de febrero del 2023, al menos el 15% del precio y la tercera, a más tardar el 15 de marzo del 2023 un 55%, o el saldo pendiente, en el evento de que la segunda cuota pagada fuere superior al 15%. De ello concluye la Contraloría que, “(…) si bien el precio de la compraventa fue pactado en tres cuotas, no se advierte que se hayan comprometido futuros ejercicios presupuestarios”, ya que “(…) las cuotas serían pagadas entre los meses de enero y marzo del año en curso”, por lo que “(…) no resultaba exigible a la Municipalidad solicitar la autorización previa del Ministerio de Hacienda, prevista en el artículo 14 de la Ley 20.128”.

La Contraloría también se pronuncia sobre el incumplimiento del municipio a lo instruido por el órgano de control en orden a inhibirse de concretar la compraventa, pues un abogado, en representación convencional de las partes de la compraventa, complementó y rectificó la escritura pública de 20 de febrero del 2023, aparentemente, con la finalidad de pactar en la compraventa quien pagaría el IVA si el SII determinaré que dicha operación está afecta a dicho tributo, lo que podría, eventualmente, aumentar el valor a pagar por concepto de precio. Además, tuvo conocimiento de la segunda negativa del Conservador de Santiago a la inscripción de los inmuebles.

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En su defensa el municipio deslindó responsabilidad con las gestiones del abogado, alegación que fue descarta porque fue “(…) la propia entidad comunal la que le otorgó un mandato especial habilitándolo a realizar aquellas diligencias que contrarían lo instruido por este Organismo Fiscalizador, sin constar que aquella entidad edilicia hubiere revocado tal mandato o adoptado alguna otra medida tendiente a dejar sin efecto el mismo”. Por lo tanto, “(…) existió un efectivo incumplimiento del Oficio N°306.691/2023 (materia que será parte de procedimiento disciplinario, que se iniciará con el fin de investigar eventuales responsabilidades administrativas).

Vea Oficio de la Contraloría N°E332.542/2023.