Al conocer los recursos de casación en la forma y en el fondo, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia dictada por la Corte de Concepción que revocó parcialmente aquella de base, reduciendo el pago de las rentas insolutas a $1.200.000.- mensuales desde abril de 2013 hasta la restitución del inmueble.
Se demandó la terminación del contrato de arriendo celebrado con una escuela de lenguaje, así como el pago de todas las rentas insolutas durante la vigencia del mismo. En contrato fue suscrito el 12 de noviembre de 2010, por el padre de los actores y uno de sus hermanos, que funge como representante legal de la escuela arrendataria, pactando una duración de 5 años renovables si las partes nada indican en contrario, y con una renta mensual de $1.200.000.-. Añaden que el arrendador falleció en mayo del 2011, y que durante toda la duración del contrato el demandado no ha pagado la renta acordada; por lo tanto, solicitan al tribunal que ordene el pago de las rentas adeudadas, y en subsidio, piden decretar el desahucio del contrato, la restitución del inmueble por vencimiento del plazo y el cese del goce gratuito del bien raíz.
En su defensa, el demandado opuso la excepción de falta de legitimación activa desde que todos los intervinientes son hijos del causante y herederos de la sucesión de los bienes que le pertenecieron. Añade que los demandantes también utilizan otros inmuebles de la sucesión sin pagar la renta respectiva. Finalmente, alegó la prescripción de la acción de cobro de las mensualidades.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda principal y declaró terminado el contrato de arrendamiento, condenando a la demandada a restituir la propiedad en el plazo que indica y a pagar las rentas adeudadas, ascendentes a $72.000.000.-, omitiendo pronunciamiento sobre las restantes demandas impetradas en subsidio; decisión que fue impugnada por el demandado mediante un recurso de casación en la forma y apelación.
La Corte de Concepción desestimó el arbitrio de nulidad formal, pero revocó la sentencia en cuanto rechazaba una excepción de prescripción extintiva de la acción de cobro de rentas, para acogerla parcialmente, y la confirmó en lo demás. En consecuencia, condenó a la demandada al pago de las rentas desde el mes de abril de 2013 hasta la restitución del inmueble a razón de $1.200.000.- mensuales.
En contra de este último fallo, el demandado interpuso recurso de casación en la forma y en el fondo.
El máximo Tribunal, en uso de la facultad establecida en el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, luego de analizar los antecedentes de la causa sometida a arbitrio, la invalidó de oficio al considerar que la sentencia impugnada carece de las consideraciones de hecho y de derecho exigidas por el artículo 170 de la norma adjetiva, configurando con ello la causal de impugnación formal del artículo 768 N°5 del mismo cuerpo legal.
En tal sentido, el fallo sostiene que, “(…) la sentencia en estudio acogió la demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, ordenó a la demandada pagar las rentas que señala y omitió pronunciamiento respecto de las demás demandas subsidiarias”.
A continuación, señala que, “(…) no obstante, para arribar a aquellas decisiones los sentenciadores omiten analizar y ponderar los antecedentes que la demandada aportó en dos presentaciones de 13 julio de 2020 con la evidente finalidad de subsanar la falta de actividad probatoria que le atribuyó la sentencia apelada, instrumentos que mediante resolución dictada ese mismo día, el tribunal tuvo por acompañados, con citación”.
Uno de los instrumentos no apreciados por la judicatura de fondo es el expediente de un proceso civil en que los actores aparecen accionando como representantes legales de la escuela demandada, solicitando indemnización de perjuicios a otro de los hermanos miembros de la sucesión; prueba que demuestra la administración conjunta de los bienes del causante, y que no fue ponderada por los sentenciadores.
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En el mismo orden de razonamiento, el fallo añade que, “(…) es dable advertir que los sentenciadores prescinden del análisis que de tales asuntos debían efectuar, obviando de esa manera las consideraciones de hecho y de derecho que debían servir de sustento al fallo. Al omitir el análisis pormenorizado y detallado de las probanzas aportadas, el fallo incurre en una falta de fundamentación adecuada, pertinente y suficiente, tanto para el establecimiento de los hechos del proceso cuanto para la justificación de la decisión adoptada”.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema invalidó de oficio el fallo recurrido, y en sentencia de reemplazo rechazó las demandas de terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, la acción de cobro de esas rentas, la demanda de desahucio y la de cese del goce gratuito del inmueble, acogiendo la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo estipulado, al estimar que, “(…) queda demostrada la falta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los magistrados del grado, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo texto legal, por la falta de consideraciones de hecho que le sirven de fundamento al fallo”.
Vea sentencias Corte Suprema Rol N°112.504-2020, de reemplazo, Corte de Concepción Rol N°33-2019 y 2° Juzgado Civil de Concepción RIT C-8038-2016.