La Corte de Apelaciones de Temuco acogió el recurso de protección interpuesto en contra de la Municipalidad de Pucón, por comunicar el término anticipado de un contrato de subarrendamiento y solicitar la entrega de un inmueble con auxilio de la fuerza pública a 40 comerciantes.
Los actores expusieron que con ocasión de que en Pucón no hay un mercado, en el año 2014 el Alcalde, a fin de colaborar con pequeños comerciantes y artesanos vulnerables, en su mayoría mujeres, decidió arrendar un inmueble para subarrendarles pequeños locales, lo cual se materializó sin ningún problema hasta el año 2021, en cuanto los espacios proporcionados comenzaron a tener problemas, pues no tiene capacidad de energía eléctrica, se inunda, entre otros, pese a que en varias ocasiones le han solicitado al municipio que lo repare, lo cual no ha ocurrido hasta la fecha.
No obstante lo anterior, aducen que, a pesar de las malas condiciones, permanecen allí, puesto que es su único medio ingreso, y que si bien, reconocen que no han podido pagar todas las rentas, el Alcalde no tiene la facultad para decretar el lanzamiento dentro del plazo de cinco días con la fuerza pública, pues no tiene las facultades jurisdiccionales de los tribunales de justicia, por lo que el oficio alcaldicio contiene un acto de autotutela grave y completamente fuera de potestad reglada entregada a una Municipalidad.
En mérito de ello, estiman vulnerado el derecho de desarrollar cualquier actividad económica, el derecho de propiedad y el debido proceso, por lo que solicitan que se deje sin efecto el oficio alcaldicio.
La recurrida informó que, “(…) el contrato da relevancia al deber de tener al día los pagos, del total de la deuda periodo 2022, y el no cumplimiento de lo anterior, faculta a la Municipalidad de Pucón, a través de las direcciones correspondientes, y con la autorización de Administración Municipal, para proceder al desalojo del local, los primeros 10 días del mes de septiembre del año 2023, actuando como ministra de fe, la Secretaria municipal, sin perjuicio que dentro del plazo, se pague el total de lo adeudado. Añade que la Municipalidad de Pucón debe efectuar las gestiones judiciales de cobro, en el caso que la arrendataria sea parte deudora morosa.”
Agrega que, “(…) en agosto de 2023, se ingresa a través de la Oficina de Partes de la Municipalidad de Pucón, carta de aviso de término anticipado de contrato de arriendo, del propietario del inmueble, que decide tomar aquella decisión por incumplimiento en el pago de canon de arriendo por más de seis meses de parte de la Municipalidad de Pucón, debido a que este Municipio no recauda ni recibe los dineros por concepto de arriendo de las locatarias de la feria y se hace imposible cumplir la obligación contractual, pues mantienen una deuda por un total de $57.889.428.-“
La Corte de Temuco acogió la acción de protección. El fallo señala que, “(…) conforme a la ley N°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en el caso en cuestión, los tribunales de justicia son el único órgano que puede determinar si efectivamente los recurrentes-arrendatarios incurrieron en una causal de terminación del contrato de arrendamiento. En la especie, y aun cuando los arrendatarios adeudasen rentas del contrato de arrendamiento ésta sola circunstancia no autoriza al arrendador para poner término anticipado al contrato, prescindiendo de la intervención del tribunal competente.”
De ahí que, “(…) el oficio suscrito por el Alcalde subrogante, mediante el cual solicita la entrega del inmueble arrendado a los recurrentes en un plazo de cinco días corridos, con auxilio de la fuerza pública, constituye un acto ilegal y arbitrario; ilegal, por cuanto contraviene los procedimientos establecidos en la citada ley N°18.101 para poner término a un contrato de arrendamiento, y arbitrario desde que la autoridad comunal se arroga facultades jurisdiccionales que están radicadas en los tribunales que indica la ley.”
Concluye la Corte que, “(…) el oficio constituye un acto de autotutela no permitido en un Estado de Derecho, no siendo obstáculo para ello que los recurrentes adeuden rentas de arrendamiento, cuyo pago puede ser demandado conforme a los procedimientos que establece la ley N°18.101.”
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En base a esas consideraciones, la Corte acogió el recurso de protección en contra de la Municipalidad de Temuco y la condenó en costas, por lo que declaró ilegal y arbitrario el oficio que comunicó el término del contrato de arrendamiento por incumplimiento de pago y entrega de locales.
En lo que respecta a las costas, la decisión fue acordada con el voto en contra de la ministra María Georgina Gutiérrez, quien fue de opinión de no condenar en costas a la perdidosa, por estimar que la Municipalidad de Pucón tuvo motivo plausible para litigar.
Vea sentencia Corte de Temuco Rol N°13240-2023.