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Imagen: www.archivonacional.gob.cl
Para evitar se afecte derechos de terceros.

Negativa del Conservador de Bienes Raíces a inscribir dominio, se ajustó a derecho. La escritura no especificó la ubicación de los lotes objeto de la compraventa ubicados en una heredad de cabida mayor.

Con ello se evita superposición de inscripciones o traslape de deslindes que afectan la certeza del sistema chileno de registro inmobiliario.

6 de diciembre de 2021

La Corte Suprema desestimó el recurso de casación en el fondo deducido en contra de la sentencia dictada por la Corte de Valparaíso, que confirmó aquella que no hizo lugar al reclamo interpuesto en contra del Conservador de Bienes Raíces de Casablanca por no inscribir una escritura pública de compraventa y el plano de subdivisión correspondiente.

El tribunal de primera instancia rechazó la solicitud, argumentando que había una falta de determinación de los deslindes o de la demarcación de los inmuebles en cuestión, materia que, por su naturaleza, escapa a lo concerniente a la gestión voluntaria, ya que podría involucrar la afectación de derechos de terceros, por lo que estimó justificada la negativa del requerido.

La Corte de Valparaíso confirmó la sentencia en alzada, añadiendo que “es legalmente inadmisible inscribir lotes que no se sabe dónde están o, lo que es lo mismo, si realmente están ubicados dentro del terreno en que se dicen estar. Y es legalmente inadmisible porque parte de la determinación de la cosa vendida, en la venta de un lote que se supone pertenecer a un predio mayor, es la precisión de que efectivamente esté dentro de ese terreno mayor, y en qué lugar, lo que no se puede lograr sino comparando el título con la inscripción previa. Aquí esa determinación no existe y por ende efectivamente pueden afectarse derechos de terceros y el Conservador, por consiguiente, está obligado a rechazar la inscripción”.

En virtud de lo anterior, la interesada dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando en cuatro capítulos la conculcación de los artículos 7 inciso segundo y 19 N°24 incisos segundos y tercero de la Constitución; 4, 55 y 68 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones; 1 del Decreto Ley N°3.516; y, 12, 13, 78 y 85 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Al respecto, la Corte Suprema señala que “(…) la conculcación de ley que hace procedente el arbitrio de casación en el fondo es sólo aquella que recae en una norma de carácter decisorio litis, en la medida que influya de manera fundamental en la decisión que se impugna (…). Pues bien, un error de derecho tendrá influencia substancial en la parte dispositiva de la sentencia impugnada en la medida que haya sido decisivo en el resultado de la resolución, de modo que su corrección provoque necesariamente la modificación total o parcial de su parte resolutiva. Aquello se vincula íntimamente con los principios doctrinales que rigen la nulidad procesal, específicamente, del denominado principio de la trascendencia (…)”.

En ese orden de ideas, expresa que el arbitrio de nulidad no es la sede para reclamar de posibles infracciones –si las hubiera- a preceptos constitucionales. A su vez, estima que las normas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones no tienen el carácter de decisoria litis, desde que los artículos 4, 52, 55, 57 y 68 aluden, respectivamente, a la competencia y atribuciones del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo; define el límite urbano; se refiere a la prohibición de levantar construcciones fuera del límite urbano, salvo para explotación agrícola del inmueble o construcción de la habitación del propietario y de sus trabajadores o de viviendas sociales con los requisitos que señala; prescribe el uso del suelo urbano en las áreas urbanas; y alude a la accesibilidad a espacios de uso público de los sitios o lotes producto de una subdivisión; así como tampoco el artículo 1 del Decreto Ley N°3.516, pues establece la posibilidad de dividir los predios rústicos en las condiciones que establece.

Respecto de las facultades de los Conservadores de Bienes Raíces, inidca que “(…) ha sido definida como ‘la facultad que la ley atribuye a estos funcionarios auxiliares de la Administración de Justicia para examinar el título o documento cuya inscripción o anotación se solicita con el objeto de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para tener acceso al Registro’ (…).  Sin embargo, no es una facultad privativa ni excluyente del conservador, pues ante el juicio calificatorio negativo acerca de una solicitud de inscripción, el juez letrado respectivo, con competencia en materia civil, asume este rol, recalificando por vía reclamación del interesado, esa decisión negativa de legalidad (artículo 18 del reglamento). En el marco de este procedimiento, los tribunales de justicia están obligados a analizar la negativa desde el punto de vista de la legislación vigente, para lo cual deben integrar -en su labor de interpretación y aplicación- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de negar la inscripción conservatoria del título en el registro de propiedad, conllevará en la práctica la ineficacia formal y material del mismo, al no poder conferirle la posesión del bien raíz a quien ha figurado como comprador con arreglo a los términos del contrato”.

Añade que, en la especie, al efectuar el proceso de calificación “el conservador advirtió la imposibilidad de conciliar registralmente que los inmuebles objeto de la compraventa, partes de una subdivisión, con relación precisamente al predio mayor subdividido, correspondieran o coincidieran con su inscripción vigente, que es precisamente la que da –erga omnes– garantía de preexistencia del derecho transferido, concluyendo que el objeto de la compraventa, los lotes singularizados, no estaban determinados o más bien no podían determinarse, en tanto cuerpos ciertos, con relación al paño mayor (objeto de la subdivisión) amparado por la inscripción anterior, resultando visible -con los elementos de prueba aportados en la reclamación- la imposibilidad de saber si estaban o no incluidos en aquel”. Por tanto, estima “que el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca, al negarse a practicar la inscripción del título referido a la transferencia de los lotes aludidos, obró conforme a derecho, dentro del marco de la potestad calificadora que le entrega la ley, sin que se hayan vulnerado las normas que se denuncian infringidas por el recurso”.

Razona que “el procedimiento registral, que puede concebirse como un conjunto o secuencia de actos jurídicos, a cargo del Conservador de Bienes Raíces, que se desenvuelven progresivamente con el fin de proceder a la inscripción, no puede circunscribirse sólo y únicamente a la exigencia de hacer un análisis de admisibilidad formal o de legalidad externa de los títulos que se le presentan para su inscripción, que obviamente es obligatorio para proceder a su anotación repertorial, conforme lo prescribe el artículo 15 del reglamento, la calificación registral no se agota ahí, pues pueden aparecer causas que impiden la inscripción, las que pueden ser subsanadas por el solicitante, conservando la fecha de la anotación presuntiva, en el plazo de caducidad de la anotación, o, como en el caso de autos, causas que traigan consigo derechamente el rechazo de la inscripción, lo que debe fundar debidamente. En esta fase del proceso de calificación, en virtud de los principios ya señalados que rigen el procedimiento registral, particularmente el de tracto sucesivo, el vicio u omisión de algún requisito legal prescrito para el valor del título que se presenta en consideración a su naturaleza, en este caso, la determinación de la cosa vendida, no se evidenciará sino después de analizar el título con la inscripción previa en que se sustenta”.

Concluye que los argumentos vertidos por los tribunales del fondo en orden a la obligatoriedad de dar exactitud y, por mismo, certeza, de la ubicación de los lotes que se venden cuando está comprendida en una heredad de cabida mayor, tienen razonabilidad, pues con ello se evita que haya superposición de inscripciones o traslape de deslindes que afectan a la necesaria certeza que debe -y tiene- el sistema chileno de registro inmobiliario y su historia dominical, impidiendo así la afectación de derechos de terceros; sin advertir los errores de derecho denunciados.

 

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°24.311-2020, Corte de Valparaíso Rol N°1828-2019 y Juzgado de Letras de Casablanca RIT V-40-2017.

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