La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Chillán, que confirmó aquella de base que acogió una demanda de terminación de contrato de arrendamiento de inmueble por falta de pago de las rentas, con declaración relativa al plazo de restitución de la propiedad y las rentas que debe solucionar la demandada.
El demandante indica que el 25 de mayo de 2006 dio en arrendamiento un inmueble en la comuna de Quirihue, pactando una renta mensual de $400.000 más IVA. Acusa que la sociedad arrendataria dejó de pagar la renta a contar del mes de marzo de 2019; por lo tanto, solicita declarar terminado el contrato, que se restituya la propiedad, y que le indemnice por los perjuicios sufridos. En subsidio, demandó el desahucio del contrato de arriendo.
En su defensa, la demandada refiere que el actor inició este proceso judicial debido a una pugna entre socios comerciales e invoca la excepción de incompetencia al estimar que la disputa trata de una materia de arbitraje forzoso por incidir en desavenencias entre miembros del mismo contrato social. De igual forma, opone la excepción de pago mediante la confusión, pues el demandante ha retirado de las arcas sociales montos muy superiores a los que reclama como pago de rentas insolutas.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda y ordenó el pago de las rentas adeudadas, así como la restitución del inmueble; decisión que fue confirmada por la Corte de Chillán con declaración que el plazo de restitución debe ser inferior a 30 días, y el pago de las rentas insolutas se computará desde marzo de 2019 por el valor total pactado como canon.
En contra de este último fallo, la demandada interpuso recurso de casación en el fondo acusando la infracción del artículo 227 N° 4 del Código Orgánico de Tribunales, puesto que, en su opinión, el conflicto dice relación con dificultades que han surgido entre socios de una sociedad comercial, materia que es propia de arbitraje forzoso y para cuyo establecimiento los jueces han debido estarse a la calidad de las partes, la naturaleza del conflicto y su origen y no solo a su externalidad o la mera denominación del contrato.
En este sentido, explica que los antecedentes acompañados en juicio evidencian que el demandante y el representante de la demandada son padre e hijo, que tenían negocios en común y que explotaban, en calidad de socios a la sociedad demandada. En ese contexto –asevera- el demandante actúa como socio de la demandada y como su arrendador, vínculo contractual que funcionó y se mantuvo en el tiempo, pagándose oportunamente las rentas según daba cuenta la contabilidad de ambos contratantes. No obstante, luego de haberse producido desavenencias con los demás socios, el demandante decide poner fin al contrato de arriendo arguyendo falta de pago de las rentas, en circunstancias que él mismo podía solucionarlas ya que detenta la calidad de administrador de la misma sociedad, utilizando el procedimiento como una vía impropia para obtener ventajas en la negociación y resolución de los conflictos que tiene con sus hijos, socios todos de la empresa demandada.
El máximo Tribunal desestimó el arbitrio al considerar que, “(…) la sentencia no ha desconocido que las partes se encuentran vinculadas mediante un contrato social, que tanto el actor como quien ha comparecido en autos en representación de la demandada ostentan la administración de la sociedad y que las partes enfrentan desavenencias en el ámbito de sus atribuciones, derechos y obligaciones en tanto socios de esa persona jurídica. Lo que sucede es que el mérito del proceso no ha formado la suficiente convicción como para asentar que la celebración del contrato de arrendamiento constituye un acto de carácter social, que la falta de pago de las rentas obedezca a que el actor tenía discrepancias con sus hijos, socios todos de la arrendataria, y que la terminación del contrato le permitiera al demandante obtener ventajas en la negociación y resolución de los conflictos que tiene con sus hijos”.
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En el mismo orden de razonamiento, el fallo añade que, “(…) lo que en realidad sucede, es que la recurrente persigue modificar la decisión de los juzgadores, pero no ha cuestionado eficientemente el presupuesto fáctico del proceso”; y a continuación prosigue mencionando que, “(…) su recurso apunta únicamente a denunciar la infracción, por falta de aplicación, de una norma que define los casos en que necesariamente debe actuar un juez árbitro, en circunstancias que los jueces han establecido que la terminación del contrato de arrendamiento no se vincula a actuaciones que deban ser conocidas por esa magistratura. Intentar modificar este aserto mediante el recurso de nulidad sustancial es un hecho vedado para este Tribunal por la naturaleza de derecho estricto que posee tal recurso”.
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo.
Vea sentencias Corte Suprema Rol N°4.066-2021, Corte de Chillán Rol N°644-2019 y Juzgado de Letras y Garantía de Quirihue RIT C-125-2019.