El Tribunal Constitucional rechazó el requerimiento de inaplicabilidad presentado por la Sexta Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, que impugnó las frases, “(…) no podrá invocar esta causal (…) el que por sí o sus antecesores, haya vendido o prometido vender al peticionario o a aquellos de quien o quienes éste derive sus derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y recibido dinero a cuenta del precio, ni tampoco el que invoque una inscripción especial de herencia cuando en la respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella”, contenidas en el artículo 19 N° 1 del D.L. N° 2.695, que fija normas para la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz.
El precepto legal que se impugnó establece:
“Artículo 19.- Los terceros que formulen oposición a la solicitud en la oportunidad establecida en el artículo 11° de la presente ley, sólo podrán fundarla en alguna de las causales siguientes:
1.- Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva; Sin embargo, no podrá invocar esta causal el que solo tenga la calidad de comunero; el que por sí o sus antecesores, haya vendido o prometido vender al peticionario o a aquellos de quien o quienes éste derive sus derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y recibido dinero a cuenta del precio, ni tampoco el que invoque una inscripción especial de herencia cuando en la respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella.”
Los que se encuentren en las situaciones previstas en el inciso anterior, sólo podrán ejercer el derecho de pedir compensación en dinero establecido en el párrafo 3° del presente título. Igual derecho tendrá el comunero, sin perjuicio de lo que dispone el número 4° de este artículo.
Con todo, podrá invocar esta causal aquel que hubiere solicitado judicialmente la resolución del contrato o interpuesto acción de petición de herencia, siempre que se haya notificado la demanda con antelación a la fecha de presentación ante el Servicio de la solicitud correspondiente por el requirente. (…)”.
La gestión pendiente en que incide el requerimiento de inaplicabilidad se encuentra radicada ante la Sexta Sala de la Corte de Apelaciones de Concepción que conoce de un recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia pronunciada por el Juzgado de Letras de Cañete, que acogió la oposición de la sucesión de un promitente vendedor a la regularización del predio en base a la calidad de poseedora inscrita de la actora.
El recurso de apelación –por el que se solicita rechazar la oposición- se fundamentó en que la demandada cumplía con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 2 del DL N° 2695 para proceder a regularizar el predio, y que detenta la posesión material del inmueble. Además, que la situación de hecho en que se fundamenta la oposición no se encuentra dentro de las causales establecidas en el artículo 19 del precitado Decreto Ley.
Es en ese contexto que el Tribunal de Alzada de Concepción formuló el requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad, en forma previa a adoptar acuerdo en dicha causa.
La Corte señala en su presentación a la Magistratura Constitucional que la apelación se fundamenta en que la actora cumpliría con los requisitos del artículo 2 del DL N° 2695 para regularizar la posesión del inmueble y que el fundamento de la oposición no ajusta a ninguna de las causales del artículo 19 del mismo decreto ley.
Añade que el juez de primer grado aplicó los artículos 724, 728, 730 y 924 del Código Civil para acoger la oposición y rechazar la solicitud de regularización del predio, sin considerar lo dispuesto en el artículo 19 del DL N° 2695, en cuanto establece, en lo pertinente, que no puede oponerse quien haya vendido o prometido vender la propiedad al peticionario. Por ello la apelante solicita rechazar la oposición de la poseedora inscrita, ordenar la inscripción de dominio a favor de la demandada y cancelar los títulos de dominio inscritos a nombre de la demandante en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Evacuando el traslado conferido, quien solicitó regularizar el inmueble sostuvo ante la Magistratura Constitucional que suscribió un contrato de promesa de compraventa de un bien raíz, ante notario, por una casa habitación con su cuñado, en el año 1993, donde se estableció el precio de la venta prometida y en el acto se pagó el 30% del precio, y que posteriormente con fecha 19 de noviembre del 2007 las partes suscribieron también ante notario, una declaración de pago de saldo de precio, la cual firmó la cónyuge del vendedor. Agrega que en el año 2017 fallece su cuñado y dueño del inmueble prometido vender, sin haber suscrito la compraventa prometida. En vista de que las sucesoras legales de su cuñado realizaron la posesión efectiva de la herencia, y que la cónyuge de éste luego cedió sus derechos a la hija, de mala fe, se ingresó solicitud de regularización de la propiedad ante la Seremi de Bienes Nacionales de la región del Bío Bío, por lo que se inició el procedimiento de oposición a la regularización.
Afirma que la norma impugnada no atenta contra el derecho de propiedad
consagrado constitucionalmente, pues establece una excepción a la posibilidad de oposición de terceros poseedores inscritos cuando exista una venta o promesa de venta, aunque sea por instrumento privado, del todo o parte del predio y se haya recibido dinero a cuenta del precio.
Entiende que, existiendo una promesa de compraventa, existe por parte del promitente vendedor la intención de desprenderse del bien, y por parte del promitente comprador la voluntad de adquirir, el cual tiene la obligación de pagar el precio.
Enfatiza que en este caso no hay una acción de despojo que pudiera afectar el derecho de propiedad del dueño, considerando además el legítimo derecho de regularizar la situación por parte del poseedor material del inmueble por más de 27 años.
También se hizo parte la oponente, dueña y poseedora inscrita de la propiedad en disputa, la cual adquirió por sucesión por causa de muerte y por tradición. Sostiene que la promesa de compraventa nunca se ejecutó, y que a la declaración jurada entre los comparecientes de hace 20 años le faltaba la firma de la cónyuge, pues existía sociedad conyugal, y que el promitente vendedor falleció sin decir nada a sus herederos. Añade que se hizo del total de la herencia, inscribió el inmueble, certificó e hizo público a terceros su posesión inscrita.
Por lo anterior, pide que se declare la inconstitucionalidad del precepto en examen, pues vulnera el derecho de propiedad de la oponente en un supuesto no permitido por la Carta Fundamental, pues no constituye una hipótesis de expropiación.
La sentencia, redactada por la Ministra Daniela Marzi, rechazó el requerimiento inaplicabilidad por mayoría, con los votos de las Ministras Nancy Yáñez (P), María Pía Silva, Daniela Marzi y de los Ministros Nelson Pozo y Manuel Nuñez (S). Por acoger la impugnación y declarar inaplicable el precepto legal impugnado, votaron los Ministros Cristián Letelier, José Ignacio Vásquez y Miguel Ángel Fernández. La disidencia la redactó el Ministro Letelier.
Luego de precisar el fallo que la norma requerida regula la oposición de terceros dentro del procedimiento de saneamiento, sus causales y excepciones, cuando el inmueble objeto de regularización se haya prometido vender al peticionario, que es el caso que motiva el requerimiento, el Tribunal deja establecido que el juez de primer grado acogió la oposición fundándose en los artículos 724, 728, 730 y 924 del Código Civil, por haber adquirido la oponente la propiedad por dos modos: sucesión por causa de muerte y cesión de derechos sobre bien inmueble, dando lugar a sendas inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces de Cañete.
Enseguida, sostienen que la cuestión sometida a decisión de la Corte es un conflicto de legalidad, en torno a definir la propiedad del inmueble, estando en controversia la alegación de posesión material no inscrita y aquella que alega la propiedad inscrita. Las normas que resultan decisivas en esta controversia son de rango legal y ambos estatutos tienen como base el derecho de propiedad constitucionalmente reconocido. La regulación del Código Civil, conforme al cual la propiedad raíz es para quien la tenga inscrita, sin perjuicio de reconocer la posesión material de los inmuebles siempre que aún no hayan sido incorporadas a un registro, de lo que se deriva que es un sistema que prefiere la propiedad inscrita. De otro, el régimen de regularización del Decreto Ley 2.695 de 1979, que da preferencia al poseedor material concurriendo determinados requisitos que dicha norma establece. Tales estatutos −de igual jerarquía− tienen sus propios objetivos y responden a una determinada valoración en relación con quién debe detentar la propiedad raíz.
La decisión sobre la aplicación de los regímenes legales que las amparan y de aquello que resulte probado en juicio es competencia del juez de fondo. Una controversia de esta naturaleza no puede ser resuelta por el Tribunal Constitucional, a quien le corresponde un control de normas, de ajuste de éstas con la Constitución, pero no de revisión de asuntos que implican pruebas y valorización de las mismas. Menos si ese asunto es objeto de controversia en el juicio que constituye la gestión pendiente.
Luego, en un apartado denominado “Regularización como forma de adquirir el dominio de acuerdo al Decreto Ley 2.695 con el derecho de propiedad establecido en la Constitución”, la sentencia discurre reproduciendo los argumentos de la disidencia del Rol Nº13.512.
Pone de relieve que el sistema del Decreto Ley 2.695 recoge una forma de adquirir el dominio −la prescripción adquisitiva− que no envuelve, en sí misma, un conflicto de constitucionalidad, y que la prescripción adquisitiva o usucapión es una institución basal de nuestro sistema de propiedad y constituye, precisamente, un modo de adquirir el dominio que siempre tendrá el efecto de que un tercero adquiera el dominio de una cosa ajena, privando del dominio de la cosa a quien estima es el legítimo dueño, en caso que concurran dos hechos concomitantes, esto es, la posesión y el transcurso del tiempo. La privación del dominio es la consecuencia natural y obvia de la prescripción adquisitiva y ello no representa un conflicto de constitucionalidad. Tanto la prescripción extintiva como la adquisitiva tienen como fundamento la seguridad jurídica. En principio, el legislador ha sido libre y soberano para determinar las reglas que gobiernan la prescripción. No existe un paradigma o modelo de prescriptibilidad impuesto constitucionalmente.
Por lo anterior, no toda privación del dominio por actos de terceros, aparentemente injusta, envuelve un conflicto de constitucionalidad.
El fallo se refiere también a la posesión inscrita. Señala que el Código Civil contiene un modelo de transferencia y transmisión de la propiedad raíz que descansa sobre la base de la inscripción registral. Este modelo es anterior a la Constitución y, desde luego, no es impuesto constitucionalmente, porque existen otras funciones que se le pueden asignar al registro, así como distintas maneras de regular la adquisición, transferencia y pérdida de la propiedad. Con todo, los conflictos entre posesión material y posesión inscrita existen.
Luego, la sentencia puntualiza que está legitimado para oponerse en el proceso de regularización del Decreto Ley N°2.695, el poseedor inscrito, en los términos prescritos por el artículo 19 N°1. Sin embargo, esta no puede ser una oposición fundada en ese solo hecho, pues transformaría en irrelevante la política legislativa que pretende el Decreto Ley, por lo que esta oposición excluye al poseedor inscrito que haya manifestado una voluntad de vender en favor de quien busca regularizar y haya percibido dinero por esta causa. Por ello, el Decreto Ley contempla una acción de compensación para quien se haya visto privado de la causal de oposición
fundada en la posesión inscrita. La configuración misma de la excepción a la oposición exige que el poseedor inscrito haya recibido dinero como precio por el promitente comprador, lo que se funda en el efecto obligacional que habría tenido el contrato de promesa, el que no se puede desconocer. La determinación sobre si en la especie tal pago del precio se produjo, será una cuestión que deberá determinar el tribunal de fondo. También le corresponde a la Corte de Concepción resolver si prevalece la posesión inscrita en el sentido del fallo de primera instancia o la posesión material, pues tal es un problema de interpretación y adjudicación del Derecho, de mera legalidad.
El voto disidente pone de relieve que el artículo 19 del D.L N°2.695, incide en la oposición que los terceros pueden formular respecto de la solicitud de regularización a que se refiere el artículo 11 del D.L N°2.695, normando específicamente las causales por las cuales dicho tercero puede deducir oposición. Concluye que tiene un incuestionable carácter taxativo, dado que dispone que la oposición “sólo” podrá fundarse en alguna de las causales que a continuación indica.
Puntualiza el voto en contra que el precepto impugnado impide al poseedor inscrito oponerse a la solicitud de regularización, de encontrarse en las situaciones aludidas en su inciso segundo –una de ellas vinculadas a la celebración previa de un contrato de promesa, lo que implica para aquel la pérdida de las acciones que en su calidad de poseedor inscrito le confiere ampliamente el Derecho Común. Decisión del legislador sobre la cual no existe registro explícito, ni tampoco mayor desarrollo doctrinario.
Luego, los Ministros disidentes afirman que no puede perderse de vista que el legislador del D.L N°2.695 confronta dos situaciones que son diametralmente distintas, y opta sin rebozo por una de ellas, a juicio de ellos, sobre la base de antecedentes febles cuya concurrencia no puede
justificar racionalmente la pérdida de la posibilidad de amparar lo suyo mediante las acciones propietarias de rigor. El legislador priva de la posibilidad de accionar a quien tiene una inscripción conservatoria a su nombre, respecto del inmueble cuya regularización se pretende. Ese legislador menosprecia la situación del poseedor inscrito que pretende oponerse, y la protección que el derecho común le dispensa, sobre la base de que algunos antecedentes o indicios febles: un contrato de promesa y la recepción de dinero “a cuenta del precio, cuando lo que caracteriza a la promesa es que mediante ella las partes quedan obligadas a otorgar en una época posterior un nuevo contrato, que puede o no llegar a suscribirse. Se trata de un contrato preparatorio, sobre la base de un plazo pactado o la concurrencia de una condición para su celebración, lo que de por sí le imprime caracteres de futureidad e incertidumbre.
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El legislador, al blindar al regularizante, en los términos precisados, en desmedro del poseedor inscrito, en tanto le impide a él oponerse de preceder una promesa de compraventa entre ellos o sus antecesores, interviene de manera no razonable en la protección de la propiedad que a aquel puede asistirle, afectando sustancialmente la posibilidad de defensa de la propiedad inscrita, y “con ello, la faz procedimental del derecho (fundamental) de propiedad con su correlato en la racionalidad y justicia procedimental garantizada en el artículo 19, Nº3º, inciso sexto.
La limitación contenida en el precepto impugnado no resulta razonable y acorde con los preceptos constitucionales pertinentes y altera radicalmente el tratamiento que el ordenamiento le dispensa a la posesión inscrita, sin mayor fundamento que dar una solución a los poseedores materiales de aquellos inmuebles cuya regularización requieran.
La Constitución asegura a los propietarios la posibilidad de poder defender su propiedad ante una privación forzosa, pues el derecho de propiedad contiene implícita una garantía de defensa de la propiedad ante una privación forzosa motivada por un acto que no sea consecuencia de un comportamiento legalmente reprochable. Al negarle el acceso a la jurisdicción al poseedor inscrito se malogra sus derechos dejándolo en unas condiciones pasivas que no se ajustan con la Carta Fundamental, al privárselo de la facultad esencial para conservar la propiedad.
Vea sentencia del Tribunal Constitucional Rol N° 14.086-23-INA.